Mitunter gibt es Streit über die Frage, ob - und wenn ja unter welchen Voraussetzungen - der Vermieter berechtigt ist, die Versorgung des Mieters mit Wärme, Strom oder Wasser einzustellen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu einige Fragen mit Urteil vom 6. Mai 2009 geklärt - und entschieden, dass der gesetzliche Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen nicht anwendbar ist.

In dem zugrunde liegenden Fall waren im Jahr 2000 Räume zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit der er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Der Mieter hatte mehr als acht volle Mieten nicht gezahlt.

Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage, mit der er nach einem Erfolg in erster Instanz und einem Misserfolg in 2. Instanz schließlich vor dem BGH endgültig scheiterte.

Der BGH hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht sah, den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er - zur vorläufigen Befriedung - auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Störungen und greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist.