Der Bundesgerichtshof hat nun hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.

Ein Anspruch des Mieters auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nach dem Bundesgerichtshof nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil beispielhaft einzelne Ausnahmen angeführt, in denen eine Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung bestehen kann (z.B. wenn Wohnraum vermietet ist, oder bei Gesundheitsgefährdungen des Mieters, u.U. auch bei einem dem Mieter drohenden besonders hohen Schaden). Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

Fazit: Nach wirksamer Kündigung des Mietvertrags und bei Weigerung des Mieters, die Versorgungsleistungen zu bezahlen, darf der Vermieter von Gewerberäumen nach rechtzeitiger Ankündigung die Versorgung mit Wärme, Strom und Wasser einstellen.